关于加强我市住宅小区物业管理工作的调研报告

为进一步提升我市住宅小区物业管理服务水平，根据市委常委会要求及年度工作安排，近期，市政协组织专题调研组，走访3个镇及市区15个小区，召开3次座谈会，并在天长论坛、政协网站、委员工作平台等广泛征求意见建议，深入了解住宅小区物业管理现状和群众所期所盼，同时前往江苏如皋，浙江黄岩、嘉善等地考察学习。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

我市现有住宅小区487个，其中有物业服务123个，无物业89个，独立楼栋275个。成立业主委员会39个、小区管理委员会37个，组建小区党支部58个。备案的物业管理企业38家，从业人员1700人，管理面积920万平方米，涉及5.8万户、18万人，占市区总人口的76%。近年来，在市委、市政府坚强领导下，我市物业服务行业实现了较快发展，小区物业管理在服务经济社会发展、全国文明城市创建中发挥了积极作用。但随着城镇化发展加快，历史遗留问题不断出现，加上规范运营程度不高、行业监管体制不顺等因素，我市小区物业管理纠纷不断，一定程度上影响了社会和谐稳定。

二、存在的问题

(一)责任没有压紧压实，监管合力不强。一是行业管理力量薄弱。管理机构设在住建局，为股级单位，专职人员4人，监管难以到位。二是属地管理职责不明。街道、社区无相应机构、无专职人员，在业主委员会选举、培训等方面履职缺位。三是综合执法力度不够。目前，广陵、千秋两个街道只有一个综合执法平台，人员配备与全市物业监管需求不相适应，住建、公安、城管、市场、消防等部门执法联动机制不明确，推诿扯皮现象时有发生，群众颇有意见。四是居民购买物业服务意识不强。我市部分老旧小区长期处于失修失管状态，居民虽有怨言，但也不愿出资，希望完全依靠政府进行改造和实现物业服务。

(二)物业企业投入不足，服务水平不高。一是准入门槛低。一些物业企业是房地产公司自办的，还有一些物业企业仅凭工商注册就可参与竞标，实力不足，管理不行，运营困难，如同心南、北苑小区。二是收费难度大。物业收费标准不科学、不统一，一些业主因开发商遗留问题未解决拒绝缴费，也有少数业主效仿。目前，全市物业企业收费率60%左右。三是服务质量不高。部分物业从业人员偏老，专业服务、规范管理不到位，未能按合同约定提供质价相符的服务，业主不满。

(三)自治组织职能缺位，引领作用不够。一是业委会不健全。目前，成立业委会的小区只有39个，不到全市总量的十分之一。二是业委会(物管会)作用发挥不够。因无报酬，大部分业委会成员服务积极性不高。部分业委会成员越权履职，甚至因个人要求得不到满足，滋事生非。三是业主责任意识淡薄。不少业主存在无偿享受物业服务的观念，自律性不强，乱装修、乱搭建，找借口拒缴物业费。

(四)规划建设遗留问题多，矛盾纠纷增多。一是规划滞后。机动车位、电瓶车集中充电等布局不合理甚至没有;部分小区供电供水还有物业负责，甚至加价收费，未能直接服务到住户，导致信访投诉不断。二是没有按规划建设。道路、绿化、配套设施等与规划以及对业主承诺有一定差别，房屋质量问题引发的矛盾纠纷较多。三是公共设施建设权属不清。车位、地下室、服务用房等权属，业主强烈质疑和不满。四是历史欠账较多。老旧小区设施配套不齐，少绿地和停车位，一些房子已成危房。

三、意见建议

小区物业管理涉及千家万户，“小物业大民生”，必须高度重视。为此建议：

(一)科学统筹，抓好责任落实。一是强化组织领导。借鉴金湖等地做法，成立由市政府分管领导牵头的物业行业管理机构，按正科级配备，明确人员和职责。二是压实属地管理责任。学习江浙先进做法，成立街道副科级物业管理机构，配备社区物业管理人员，充实基层物业监管力量，明确管理权限和经费保障、建立考核机制，落实物业主管部门制定的物业履职清单、负责物业企业日常监管。三是加强资源整合。落实市物业管理联席会议制度，强化联动调度和系统治理。将小区物业管理工作纳入市直相关部门、镇街目标考核。实行小区物业矛盾纠纷属地管理，发挥红色物业作用，设立物业纠纷调解服务中心，形成多方参与的调处机制。四是实施综合执法。分别组建广陵、千秋两个街道综合执法队，畅通违法行为投诉举报渠道，将涉及小区管理执法权限授权街道办事处，由综合执法队具体执法。

(二)规范管理，抓好质量提升。一是加强指导。市物业主管部门要梳理修订现有物业管理文件规定，完善物业管理配套政策，健全标准规范，加强行业指导、日常监管、督查考评和综合协调，提高街道指导物业管理工作的能力。推行第三方考核机制，定期公开考评结果。二是发挥示范带动作用。结合文明城市创建，持续开展“物业管理服务标准化示范小区”创建，组织“优秀项目经理”等行业内评选，引领行业健康发展。三是健全激励淘汰机制。加强物业企业资格审查，严格市场准入，明确物业服务等级和清单;设立奖励基金，奖励考核优秀企业;设立物业企业红黑榜，严格奖惩，对考核不合格、整改不过关的责令退出市场。四是规范物业费缴纳支付和管理。探索建立切合我市实际、符合行业发展要求的物业费标准和调整机制，规范物业费收缴使用。创新物业公司经费管理模式，试行业主物业费缴存小区对公账户，实行街道监管、社区直管、集中统一支付。推进物业纠纷巡回法庭进小区，对物业欠费案件快立、快审、快执，形成“审理一个、教育一片”的效果。全面推行物业费使用公开公示，加大对利用业主公共资源收入和使用的监督检查。

(三)共管共建，抓好能力提升。一是坚持党的领导。选优配强成员，确保业委会(物管会)成员中的党员占比达50%以上，发挥社区党组织提名考核作用，倡导“红色物业”小区(网格)党支部书记(党小组长)或有条件的社区干部兼任业委会(物管会)主任。开展社区物业纠纷调解进小区，从退休干部、教师和社会热心人士中招募志愿者，给予一定工作补贴，引导他们参与小区治理。二是加强考核指导。物业主管部门要加强对业委会(物管会)、物业企业的学习培训指导，规范业委会(物管会)及其成员履职行为，推行业委会(物管会)履职负面清单制度，定期通报履职情况。三是加强政策法规和物业知识宣传，提高业主物业管理的消费意识。四是建设智慧物业。发挥城市运管服务平台作用，增加物业管理服务功能，推进智能化信息化。

(四)把好源头，抓好难题破解。一是规范选聘物业企业行为。坚持公开公正透明原则，推行和完善物业企业履约保证金制度，规范物业企业退出物业项目的义务履行，明确物业企业禁止事项。二是严把规划审批和综合验收关。吸收街道参与小区规划建设把关，特别是规模、配套、容积率等，督促开发企业、监理部门履职尽责。同时严格验收，杜绝新的遗留问题产生。三是界定好公建设施权属。市供电供水等专业营运单位要对市区尚未进行水电移交的小区开展摸排，分批加快接收，力争直接服务到终端用户;对不愿移交或电力设备不符合移交标准的小区，由相关职能部门督促整改到位，再移交。明确界定车位、地下室、服务用房的权属，不留争议后患。四是分清责任。该开发商承担的由开发商承担。对因建设规划不足引发的问题，如部分小区车位严重不足等，积极补救，缓解矛盾。五是规范资金使用。建立维修基金应急使用机制，优化审批程序，确保及时维修。建立老旧小区物业专项维修基金补缴机制，减少矛盾纠纷。

(五)多措并举，抓好无物业小区管理。一是积极争取无物业小区改造。适当放宽老旧小区改造入围标准，努力增加改造项目数量，实现符合条件的应改尽改。二是强化无物业小区管理。分类施策，对无物业小区，由街道统一招标的物业企业管理;在推行收费服务的基础上，落实兜底服务。加强与市级保洁企业联系，发挥保洁资源利用最大化。三是建立无物业小区收费机制。对无物业小区，在尊重民意的基础上，分类制定收费标准(已改造、正在改造和尚未改造的);对安置房(公租房)建议由街道所属物业企业管理，加大物业政策宣传，按合同约定加大收费力度。四是全域推进物业管理。对全市14个镇居民集中居住区可参照市区无物业小区做法，由镇、村居参与，逐步推动实行有偿物业服务。