市政协社会法制委员会
10月下旬，市政协副主席杨朝晖组织部分政协委员对我市天一城市花园、通和宜居天韵等小区物业管理工作进行视察。调研组一行，听取了国土房产局关于我市城区住宅小区物业管理工作情况的通报，并赴池州贵池区和浙江海宁市考察学习小区物业管理先进经验和做法。在此基础上，委员们就如何加强和改进我市小区物业管理工作，提出了意见和建议。现将有关调研情况报告如下:
一、我市物业管理工作现状
目前，天长市区共有新建、老旧和单位自建三种类型的住宅小区110处，已成立业主委员会的住宅小区15处，备案物业服务公司34家（其中外来企业6家），小区物业管理工作与市民日常生活的关系越来越密切。近几年来，市委市政府十分重视住宅小区物业管理工作，先后出台了《关于进一步加强市区物业管理工作的实施意见》和《天长市物业管理纠纷调解工作实施意见》等文件，初步建立了物业管理考核体系，明确了职能部门在物业管理、物业纠纷调解等方面的职责分工以及开发企业与物业企业的各自责任。通过建立和完善一系列规章制度，推动了小区物业管理的常态化，基本实现了有人问事、有人管理，提升了城市品位，物业管理工作在全国文明城市、省卫生城市创建中发挥了积极作用。
二、存在的主要问题
1.管理机构缺乏，监督管理职责不清。街道和社区没有设立专门的物业管理工作机构，物业公司与城管、公安、交通、市政等管理部门之间不同程度存在职责划分不清的问题，管理能力欠缺，公共服务水平不高。对少数业主私搭乱建、乱停乱放等行为，只能劝告引导，别无他法，导致小区管理环境和公共设施每况愈下。
2.物业公司以人为本服务理念不强。物业管理从业人员文化层次普遍较低，素质参差不齐，工作责任心不强，服务不到位。一些物业管理企业收不到物业服务费就降低服务标准，造成业主欠费、物业公司服务质量下降的恶性循环。
3.业主对物业管理工作认识不到位。片面要求物业管理企业提高服务标准，而忽视业主自身应承担的义务。对房屋维修养护责任意识不强，“产权归己、维修自理”观念没有树立。一些老旧小区居民习惯于政府统包统揽，对付费购买服务由物业公司进行物业管理难以接受，有的连每月几元钱的卫生费都不缴。
4.开发商与物业管理公司关系不明晰。一些小区交付使用一段时间后，不影响房屋主体结构的质量缺陷问题就陆续暴露，而开发商维修不及时，住户就将责任归咎于物业，使得业主与物业之间的矛盾加剧。此外，物业管理公司出于自身利益考虑，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，严重影响物业管理工作的规范化。
三、意见和建议
物业管理工作关系千家万户，是一项涉及面广、关注度高的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的关心和支持。为此，我们建议：
（一）探索新模式，落实管理责任。科学的物业管理模式应按照“条块结合、属地管理”原则，建立由政府统一领导、职能部门依法履职，街道、开发区属地管理，居委会、业主委员会和物业公司具体参与、密切配合的工作机制。可借鉴贵池区“社区式物管”模式，充实街道社区人员，设立专门的物管办，负责物业公司日常监管。也可借鉴海宁模式，发挥好社区战斗堡垒作用，开展社区人员进小区、党员进小区活动，帮助协调化解小区物业管理服务中的矛盾和纠纷。
（二）建立住宅物业保修金制度。目前，我市小区住宅物业报修情况较多，经常发生业主投诉房屋维修不及时，过了质保期开发建设单位拒绝维修等现象。为此，我们可借鉴海宁市做法，制定出台住宅物业保修金管理办法，明确住宅物业保修金的交纳、使用、退还、管理和监督，确保居民住宅在质量保修期内的维修问题得到及时解决。
（三）多措并举提高物业管理水平。要加大宣传，树立“小物业大民生”理念，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主支持物业管理工作的自觉性。要强化物业公司监管，督促其提升物业服务质量和水平。鼓励物业公司提供“菜单式服务”，由业主自主选择“服务套餐”并按标准交纳物业费。建立小区物业红黑榜，构建和谐的物业业主关系。完善物业服务企业信用考核机制，注重考核结果运用，激励物业公司不断提高服务质量和水平。
（四）充分发挥业主委员会作用。要学习借鉴外地成功经验和做法，注重业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位离退休人员参加业主委员会。探索在小区建立物业党支部或党小组，设立楼道长，发挥党建引领作用。加强业主委员会成员培训，提高他们政治素质和业务能力。进一步理顺居委会、业主委员会、物业公司三者关系，加强协调沟通，不断提高物业公司管理能力和水平，提升群众对物业管理工作的满意度。
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