2018年第107号提案 关于加强和改善居民小区物业管理工作的建议

天长市政协十届二次会议提案

提案字（2018）107号

案　由：关于加强和改善居民小区物业管理工作的建议

提案人：张桂松  包继禄  陆晓东  张为本  杨  林

  杨士明  包  健  张元船  王保军  劳颜芳

        钱永广  方吉毅  严  鹏  赵  娟  房  森

  董登云  陆保林  韩玉惠  杨志泉  董晓佳

内　容：

近年来，在创建全国文明城市氛围下，我市相关职能部门加强对小区物业公司的管理，物业管理和服务水平有了一定提高，为创建成功全国文明城市作出了一定贡献，但小区物业管理和服务水平与居民期盼还有差距。

存在问题：

一是“脏乱差”现象仍然存在。卫生环境保洁没有做到持之以恒，上级有要求，小区才组织突击性清理打扫，楼道卫生、小区路边、绿化地块垃圾清理不及时。违章建筑、违法装修、破坏房屋结构、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境、侵害公共利益等行为时有发生。老旧小区无车位停车，车辆乱停乱放，交通堵塞。

二是公共设施得不到及时维修。小区虽开通监控，但一些监控要么损坏、要么失灵，有的监控没有人员看守，形同虚设。居民楼公共设施维修一拖再拖，最后只有业主自己花钱维修，造成业主与物业矛盾。

三是安全管理跟不上。目前，小区大多呈开放式，而物业聘用的保安人员不是来源于专业性保安公司，多数年龄大，把保安岗位视为“闲置养人”岗位，夜间巡逻、白天管理均不到位，即使有陌生人进入小区，也不问不管，经常有推销、行骗人员打扰，部分小区的保安只有一两个人。小区安全管理处于真空状态，小区业主财物屡有失窃。

四是物业管理行为不规范、服务不到位。小区物业管理水平参差不齐，部分人员素质偏低、责任心不强、专业化水平不高，使得物业服务不到位。如业主反馈的电梯损坏、窗户泄漏、电闸破坏、墙灰剥落等问题，往往不能得到及时解决，业主很不满意。加之物业公司收费标准不一及支出不透明等问题，引发物业费缴纳纠纷。

原因：

一是小区物业服务市场竞争机制不完善，谁开发谁管理现象很普遍，业主重新选聘物业服务企业的难度较大。依附于房产开发企业的物业公司专业性不够，习惯于对开发商负责，服务意识不强，服务项目单一，服务质量不高；从业人员文化程度不高，没有经过系统的岗前培训，且人员流动性大，在一定程度上影响物业管理服务水平。

二是部分小区未成立业主委员会，或者成立了业主委员会又难以发挥作用，业主维权困难；部分业主过分强调自己的权利，不知或不愿履行自己的义务。

三是重建设、轻管理。小区设计规划缺乏长远考虑，开发商遗留的房屋建筑质量问题，绿地等配套设施与售房时的约定有不符，引发争议，引发物业纠纷。一些小区停车管理不到位，有的停车收费不合理。有些物业公司不能摆正自己的位置，处理问题简单粗暴，与业主产生摩擦。

建议：

一是建立和完善物业管理、协调机制。从源头上加强和改进物业管理工作，规范物业公司招投标程序，引入竞争机制，真正做到建管分离，使物业管理向专业化方向发展。加大小区建设监管力度，严格进驻验收。认真履行物业管理企业资质初审和资质年检复审职责，严把准入关。制定相关标准，细化物业服务管理具体内容和要求，增加物业管理规范的透明度和可操作性。加强协调和指导，引导物业公司与业主签订完备的物业服务合同，督促物业公司强化管理，提高物业公司整体服务水平。选聘物业管理专家、法律专家等各方面人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。社区以联席会议等方式加强与物业管理公司的沟通，共同协商解决小区建设和管理的重大问题，指导业主大会和业主委员会，督促业主委员会履行职责。

二是引入社会评价机制。相关部门牵头，建立“天长物业”网站，搭建各物业公司与业主的沟通平台，网站上开设“天长物业公司排行榜”等栏目，请市民自己投票和发表评论，从而加大各物业公司间的竞争，提高全市物业管理的整体服务水平。

三是加强队伍建设。物业公司要树立以人为本的服务理念，加强对员工的培训，提高素质，遵守良好的职业道德规范，为用户提供优质服务，促进物业管理水平的提高。

四是加强管理。一是切实提高小区安防水平。加强保安安全管理，按小区规模配置保安人数，细化保安岗位职责、奖惩考核等规章制度，分解落实责任，特别是要强化夜间巡逻力度，提高保安人员的警惕意识和责任意识，严格管理，严格考核。加强外来车辆、出租户、流动人员的管理，严格执行外来人员、大宗物品、外来车辆的登记制度，配合公安部门加强对小区内出租户、外来流动人员的跟踪管理。二是加强小区车辆停放管理。物业服务合同应约定停车管理服务内容。建设单位按规划要求配置的停车设施应提供给本小区业主、使用人使用；尚未出售的应当出租。增加科技管理手段，合理安排车辆停放。小区内不服从管理的人与车辆，小区物业管理和社区会同交警部门按照交通管理立规处理。三是定期向业主公开收支情况，做到收费合理化，使用公开化，增加透明度，使业主明明白白消费。

五是加大执法力度。国土、规建、城管等有关职能部门和天长街道，要加大对小区物业管理的执法检查力度，对破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处理。财政拨出专款，改善老旧小区的物业管理，保证老旧小区物业管理的正常运作。

审查意见：市国土局主办；市规建局、公安局、城管执法局、市场监管局，天长街道会同办理