关于创新和加强物业管理的几点建议

我市物业管理工作，由于受现行体制、思想观念、管理机制等因素的影响，存在如下问题：

1、优质物业服务企业偏少。目前，现有的物业服务企业普遍存在规模较小、资质等级较低、物业管理水平不高、物业收益不透明、经营管理理念陈旧、市场竞争力不强、物管税费偏高等问题，很多物业公司甚至面临生存困境。

2、业主理性维权意识淡薄。从当前物业纠纷发生的情况来看，业主中普遍存在维权意识强烈但责任意识淡薄的现象。一旦发生物业矛盾，很少通过友好协商、调解或诉讼等途径依法解决，易导致因维权过度而影响小区的和谐稳定。

3、政府管理力度有待加强。由于法律的不健全以及政府职能部门管理的缺位，导致一些物业矛盾纠纷往往由小变大，由简变繁。如小区私搭乱建、店外经营、乱摆摊担等问题，往往因最初没有及时制止而愈演愈烈，最终使业主意见大、物业管理难。

建议：

1、严格竣工验收。明确规划、国土、房产、建设、消防等相关职能部门组成联合工作组，一方面，对全市新竣工的开发楼宇或小区执行最严格的竣工验收制度，坚决杜绝开发商擅自变更规划、配套不到位以及设施设备缺失等情况；另一方面，对近几年新开发而未成立业主委员会、仍由开发商自行进行物业管理的楼宇和小区进行联合检查执法，并将检查结果进行公示，督促开发商改正擅改规划、擅变配套、擅换设施的行为。同时要推行建管分离，探索建立由政府物业监管部门、业主代表及开发商共同参与并以公开竞争形式引入物业公司的制度，规范小区物业管理行为。

2、强化部门管理合力。要按照“条块结合、属地管理”的原则，进一步明确相关部门管理职责。教育部门要牵头加强小区或楼宇内学生托管问题管理；城管部门要加强小区内违法违章建筑、违规户外广告、户外招牌以及店外经营、乱摆摊点等问题的管理；工商部门要加强小区个体户和私营企业经营行为的管理；公安部门要加强小区治安管理。

3、引导和培育物业管理公司做大做强。制定物业产业扶持政策，完善物业管理市场准入和退出机制，促进物业管理公司尤其是本土公司做大做强。同时，规范物业服务招投标工作，把符合招标条件的物业项目推向市场，加速物业管理行业规模化、品牌化进程，提高物业管理整体水平。

4、强化业主自治管理。在新开发楼宇或小区竣工后，要及早组织或联合业主对该楼宇或小区进行全面检查和验收，及时指导成立业主委员会。进一步完善业主委员会法规制度，明确和规范业主委员会的权利、义务，加强对业委会的规范管理，建立工作激励保障和经费扶持机制，增强业委会成员履职实效。加强政府对业委会组织的指导，定期组织业委会成员开展业务培训，提高履职能力。