关于加强住宅小区物业管理工作的调研报告

小区物业管理涉及千家万户，“小物业大民生”。据统计，2022年度，全市涉及物业来访来电来信1713件，其中通过市长热线反映1420件，群众反映涉及物业的信访总量居高不下。带着群众反映的物业难点、热点问题，近期，天长市政协组织专题调研组，实地察看了市区不同类型物业小区和无物业小区，并召开座谈会，借鉴外地先进做法，深入了解住宅小区物业管理现状和群众期盼。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

我市现有物业服务住宅小区109个，其中，组建业委会的67个，组建物业管理委员会21个，业委会组建率60.4%；无物业小区2个; 成立小区党支部的111个，组建率100%。备案的物业服务企业40家；其中，本地企业28家，外地企业12家，从业人员约2600人，服务管理面积达950万平方米，涉及7.1万户，人口约20万。近年来，在市委、市政府坚强领导下，天长物业服务行业实现了较快发展，通过在职党员进小区、综合执法进小区、物业监督进小区、兜底管理进小区等举措，破解小区管理服务顽疾，小区物业管理在服务经济社会发展、全国文明城市创建中发挥了积极作用。

天长物业小区管理水平经滁州考核，位列全滁州第一。但随着城镇化发展加快，历史遗留问题不断出现，加上规范运营程度不高、行业监管体制不顺等因素，我市小区物业管理纠纷不断、信访不断，群众满意度下降，一定程度上影响了社会和谐稳定。

二、存在的问题

表现在，三多三少：问题多，承接的部门少；事务多，服务的人手少；业主期盼多，主动配合的少。同时，行业和属地管理存在的矛盾亟待解决，物业门槛有待提升等等。

（一）部门合力有待加强。一是行业管理力量不强。目前物业行业管理机构设在市住建局，为股级单位且专职人员较少，对全市物业行业监管难以覆盖，同时对街道及社区物业管理工作指导和培训较少。二是属地管理职责不明。街道、社区尚未成立专门物业管理机构、配备专职物业管理人员，在业主委员会履职、物业企业选聘等属地管理工作还存在缺位情况。三是综合执法力度不够。目前广陵、千秋两个街道只有一个综合执法队伍，具有执法资格的人员仅为7人，巡查和执法覆盖范围较低，人员配备与全市物业监管需求不相适应，住建、公安、城管、市场、消防等部门执法联动机制不明确，推诿扯皮现象仍有发生，一些部门虽进小区，但力度不够大，工作成效不成明显。

（二）难点堵点有待攻坚。一些难点问题没有彻底解决，如：消防安全问题、房屋质量及公共设施维护问题、地下停车位权属问题、物业用房不足且建设标准不一问题、物业管理不规范问题、业委会履职监管不到位等等。这些问题都是“硬骨头”，需要各相关职能部门齐心协力才能奏效。

（三）作用发挥有待提升。虽制定吹哨报到机制、三方联

动机制、联席会议机制等等，但这些制度执行还缺乏有效的监督手段，导致一些制度执行无实质内容。比如，联席会议机制，每季度召开一次街道和社区联席会议，时间间隔太长，群众反映问题不能及时解决，且存在会议虽对相关工作进行安排部署，但效果不尽如人意，相关压力传递机制还不健全。

（四）规划建设有待完善。有的小区机动车位、电瓶车集

中充电等布局不合理甚至没有；部分小区供电供水还由物业负责，甚至加价收费，未能直接服务到住户，导致信访投诉不断。另外，由于一些小区的车位、地下室、服务用房等公共设施建设权属不清，业主强烈质疑和不满。老旧小区设施配套不齐，少绿地和停车位。

三、意见建议

（一）理顺关系，完善制度建设。一是改革现有管理模式。改行业管理为属地管理加行业指导。住建负责全市物业行业的指导、协调、督查、考核和相关资金安排，问责问效，街道牵头负责辖区内小区的业委会和物业的日常管理、调度考核，提请开展部门联动执法，推动物业管理有力有序。二是强化组织领导。加强物业行业管理机构力量配备，明确人员和职责。压实属地管理责任，设立街道物业管理机构，配备社区物业管理人员，充实基层物业监管力量，明确管理权限和经费保障，建立考核机制，落实物业主管部门制定的物业履职清单，加强物业企业日常监管。三是完善制度考评。市物业主管部门要梳理修订现有物业管理文件规定，完善物业管理配套政策，健全标准规范，加强行业指导、日常监管、督查考评和综合协调，提高街道指导物业管理工作的能力。探索建立切合我市实际、符合行业发展要求的物业费标准和调整机制，规范物业费收缴使用。

（二）全域管理，强化部门联动。一是所有居住小区全部纳入物业管理。完善物业管理企业准入与考核等相关制度。市区根据小区类别实施分级管理，提倡有条件的小区实行自治管理，制定相关管理要求与考核细则。全面推行物业费使用公开公示，加大对利用业主公共资源收入和使用的监督检查。二是发挥部门合力。强化网格管理，市区建立网格单元，相关职能部门积极参与，落实责任制。建立分级联动机制，积极解决问题，如市政设施、房屋维修等重大问题由街道牵头、住建等部门参与；一般问题由社区网格员牵头、相关部门网格管理人员参与。三是发挥红色物业作用，赋予市区两个街道更大的执法权限，在原有公安、城管、住建等7个执法部门组建的街道红色物业综合执法队基础上，充实司法、消防等执法单位，增加执法人员，同时明确具体执法事项和执法流程，将执法范围覆盖到市区所有老旧小区。完善落实市物业管理联席会议制度，每月定期召开联席会议，强化联动调度和系统治理。推进物业纠纷巡回法庭进小区，对物业欠费案件快立、快审、快执，并注重宣传引导。

（三）党建引领，抓好志愿服务。一是坚持党的领导。选优配强成员，确保业委会（物管会）成员中的党员占比达60%以上，发挥社区党组织提名考核作用，倡导“红色物业”小区（网格）党支部书记（党小组长）或有条件的社区干部兼任业委会（物管会）主任。开展社区物业纠纷调解进小区，从居住在本小区的党员中招募志愿者，根据服务时长，给予一定志愿者褒奖政策，引导他们参与小区治理。二是加强考核指导。物业主管部门要加强对业委会（物管会）、物业企业的学习培训指导，规范业委会（物管会）及其成员履职行为，推行业委会（物管会）履职负面清单制度，定期通报履职情况。三是加强政策法规和物业知识宣传，争取群众支持，提高业主购买物业管理消费服务的意识。四是建设智慧物业。发挥城市运管服务平台作用，增加物业管理服务功能，推进智能化信息化。探索搭建业主议事线上平台，通过实名注册，参与投票表决，解决业主大会召开难、议事难问题。

（四）把好源头，抓好难题破解。一是规范选聘物业企业行为。加强物业企业资格审查，严格市场准入，提高物业企业门槛，推行和完善物业企业履约保证金制度，规范物业企业退出物业项目的义务履行。二是严把规划审批和综合验收关。吸收街道参与小区规划建设把关，特别是规模、配套、容积率等，督促开发企业、监理部门履职尽责。同时严格验收，杜绝新的遗留问题产生。三是界定好公建设施权属。市供电供水等专业营运单位要对市区尚未进行水电移交的小区开展摸排，分批加快接收，力争直接服务到终端用户；对不愿移交或电力设备不符合移交标准的小区，由相关职能部门督促整改到位，再移交。明确界定车位、地下室、服务用房的权属，不留争议后患。四是分清责任。该开发商承担的由开发商承担。对因建设规划不足引发的问题，如部分小区车位严重不足等，积极补救，缓解矛盾。五是规范资金使用。建立维修基金应急使用机制，优化审批程序，确保及时维修。建立老旧小区物业专项维修基金补缴机制，减少矛盾纠纷，推动小区物业管理良性健康运转。