2018年第115号提案 关于尽快对住宅小区内房屋“住改商”行为进行整顿的建议

天长市政协十届二次会议提案

提案字（2018）115号

案　由：关于尽快对住宅小区内房屋“住改商”行为进行整顿的建议

提案人：陶晓晴  程  玮  仲  玲  刘翠华

内　容：

近年来，我市住宅小区内“住改商”现象大量出现，很多业主私自改变住宅和车库用途，开设汗蒸房、进行玩具加工等，虽然拉动了就业，增加了居民收入，但是安全隐患巨大。小区物业和周边业主怨声不断，进行投诉。随着大批农村居民进入城市此类现象非但没有杜绝，反而变得越来越多。

一、基本情况

经调查，我市住宅小区“住改商”投诉热点主要集中在汗蒸房和玩具加工点。据不完全统计，市区住宅小区共有汗蒸房十几处，玩具加工点和电子小作坊约 250处。尤其在学区房和安置小区、保障性住房等，玩具加工点尤其突出。如天长中学北大门新龙门小区、南塘小区、天缘商厦这3个半物业小区就有近50家玩具加工点。

这些“住改商”的主要隐患：一是汗蒸房目前基本上都是在住宅内使用居民用电，用电量较大，一旦超负荷，易引发火灾。如书香华庭门面房二楼开设汗蒸房，出过火灾。二是“小作坊”式的玩具加工点内易燃物品较多，且从业人员基本上没有消防意识，也没有配备消防设施，安全隐患很大。三是因为有生产加工经营等行为，出入人员较多较杂，直接影响小区治安环境。四是造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等，降低了住宅硬件配套设施的使用寿命，且维修费由业主分摊。五是经营时间不固定，易出现扰民现象，群众意见较大。六是给小区的卫生环境带来较大的影响，加大小区创建难度。

二、原因分析

1.随着社会经济的不断发展，各地各部门因地制宜地放宽了市场主体住所登记条件，鼓励全民创业。

2.由于高层住宅的兴起，小区住户的规模越来越大，小区人口越来越密集，具备了一定的市场，“住改商”逐渐成为社会生活中的普遍现象。

3.与沿街门面房、商用房、写字楼相比，在居民楼里使用住宅或车库经营，能节约不少租金、物管、水电等费用。

三、监管难点

1.物业管理难作为。对“住改商”扰民问题，投诉人一般先与经营者沟通，沟通无果后向物业反映，协调解决，一些小区业主还以此类问题拒缴物业费。而对物业来讲，因为没有执法权，难以对“住改商”问题有效管理，且物业小区“住改商”，尤其利用车库进行玩具加工是较为普遍现象，法不责众，只能被动应付，甚至听之任之。

2.执法部门查处难。多数扰民的“住改商”属于无证经营，不同类型的违规经营户的查处，执法主体也不同。涉及市场监督、消防、环保、城管等部门，造成目前谁都可以管、谁都无力管的局面。目前，我市各行政执法部门基本上不进小区执法（除防控违建外），物业小区已经成为行政执法的真空地带。同时，部分经营户由于前期房租及装修费用的投入，对部门查处难以接受、不予配合，执法难度增大。

四、建议

北京大兴的一场大火所造成的人员伤亡及财产损失，让我们十分痛心。我们绝不能让这样的情况在天长发生，在我们身边发生，在刚刚评为全国文明城市的地方发生。

1.强化组织领导。建议由市政府有关领导牵头，成立市区物业小区“住改商”专项整治领导小组，规划建设、国土房产、市场管理、公安、消防、安监、环保、天长街道等相关单位参加，避免出现“谁都可以管、谁都无力管”的局面。

2.制定工作方案。整治小组首先要组织小区物业对住宅小区“住改商”情况进行全面摸底排查，掌握实情，并依法依规明确物业小区“住改商”的禁止目录，拿出切实可行的实施方案。

3.广泛宣传发动。利用广播电视、网络等，充分发挥社区居委会的属地管理职能和小区业主委员会的协调功能，向相关“住改商”涉及的有利害关系业主、出租户和商户、玩具加工点业主大力宣传擅自进行“住改商”的潜在危害和安全隐患，引导相关利益主体通过对话形成共识，采取相应有效防范措施。

4.坚持区别对待。结合物业小区实际和相应有利害关系业主的诉求，对于无污染、无安全隐患、不扰民的市场主体，可以依法将符合条件的住宅（车库）作为住所（经营场所）登记，但必须服从小区物业统一管理，做好门前三包。对于不符合经营条件的，坚决取缔。

5.开展联合执法。实行多部门联动，深入小区进行现场执法，先行劝导，限期自行整改。后期对于一些不配合专项行动，群众反复投诉、意见较大、影响恶劣的不符合条件的“住改商”经营户进行重点处罚，形成警示效应，辐射其他经营户。

6.建立长效机制。一是充分发挥社区对物业管理的监督、指导和协调职能，加快推进业主委员会建设，完善业主委员会运作，发挥业主大会和业主委员会对小区自治管理的作用，维护业主合法权益。二是出台相关管理办法和处罚细则，建立长效监管机制。可借鉴外地先进做法，完善我市“住改商”登记管理，依法将符合条件的住宅（车库）作为住所（经营场所）登记的同时对从事特殊行业的住所（经营场所）进行限制，从源头上遏制“住改商”乱象。三是坚持严格执法。加强对住宅小区的动态巡查，对有重大安全隐患、群众反映强烈的“住改商”经营活动，各相应政府执法部门应加大打击力度，全力遏制非法“住改商”行为，营造安全、文明、和谐的小区生活环境。

审查意见：市国土局主办；市规建局、市场监管局、公安局（消防大队）、安监局、环保局，天长街道会同办理