2019年第56号提案 关于加强和改进我市小区物业管理工作的建议

天长市政协十届三次会议提案

提案字（2019）56号

案　由：关于加强和改进我市小区物业管理工作的建议

提案人：市政协社会法制委员会（第一提案人）

陈红玫（第一提案人）姜翠芳（第一提案人）

杨志泉（第一提案人）高珊珊（第一提案人）

郭道安（第一提案人）陈书梅（第一提案人）

盛维红（第一提案人）包　健（第一提案人）

肖昌信  徐秀海  杨志泉  仲  玲　余海平

马  杰　程晓惠  肖  梅　陈  微  李福林

内　容：

一、我市物业管理工作现状

目前，天长市区共有新建、老旧和单位自建三种类型的住宅小区110处，已成立业主委员会的住宅小区15处，备案物业服务公司34家（其中外来企业6家），小区物业管理工作与市民日常生活的关系越来越密切。近几年来，市委市政府十分重视住宅小区物业管理工作，先后出台了《关于进一步加强市区物业管理工作的实施意见》和《天长市物业管理纠纷调解工作实施意见》等文件，初步建立了物业管理考核体系，明确了职能部门在物业管理、物业纠纷调解等方面的职责分工以及开发企业与物业企业的各自责任，推动了小区物业管理的常态化，基本实现了有人问事、有人管理，提升了城市品位，物业管理工作在全国文明城市、省卫生城市创建中发挥了积极作用。

二、存在的主要问题

（一）管理机构缺乏，监督管理职责不清。街道和社区没有设立专门的物业管理工作机构，物业公司与城管、公安、交通、市政等管理部门之间不同程度存在职责划分不清的问题，管理能力欠缺，公共服务水平不高。对少数业主私搭乱建、私自占用公共空间、乱停乱放等行为，只能劝告引导，别无他法，小区管理环境和公共设施每况愈下。

（二）物业公司服务理念不强。不少物业管理从业人员文化层次普遍较低，年龄偏大，责任心不强，服务不到位，小区乱丢、乱堆、乱停等现象时有发生，电梯、道路、路灯等公共设施维护维保滞后。少数物业强制业主租赁公用停车位或收取停车费，不交停车费不放行。有的物业收费高，乱收费，账目不公开。一些物业管理企业收不到物业服务费就降低服务标准，造成业主欠费、物业公司服务质量下降的恶性循环。

（三）业主对物业管理工作认识不到位。片面要求物业管理企业提高服务标准，而忽视业主自身应承担的义务。对房屋维修养护责任意识不强，“产权归己、维修自理”观念没有树立。一些老旧小区居民习惯于政府统包统揽，对付费购买服务由物业公司进行物业管理难以接受，有的连每月几元钱的卫生费都不缴。

（四）开发商与物业管理公司关系不明晰。一些小区交付使用一段时间后，质量缺陷问题陆续暴露，开发商维修不及时，住户归咎于物业，业主与物业之间的矛盾加剧。此外，物业管理公司对开发商妥协，降低承接标准，接管物业，严重影响物业管理工作的规范化。

（五）配套设施不全。老旧小区的公共设施老化又不健全，新建小区未配建公厕、充电桩等设施，地面停车位不足，地下车位价格过高，停车问题突出。

三、意见和建议

（一）探索新模式，落实管理责任。科学的物业管理模式应按照“条块结合、属地管理”原则，建立由政府统一领导、职能部门依法履职，街道、开发区属地管理，居委会、业主委员会和物业公司具体参与、密切配合的工作机制。可借鉴贵池区“社区式物管”模式，充实街道社区人员，设立专门的物管办，负责物业公司日常监管。也可借鉴海宁等地模式，发挥好社区战斗堡垒作用，开展社区人员进小区、党员进小区活动，帮助协调化解小区物业管理服务中的矛盾和纠纷。要将城市网格化管理延伸至小区，畅通物业企业、业主、社区管理与执法部门之间信息通道，提高问题发现率和处置率。

（二）建立住宅物业保修金制度。目前，我市小区住宅物业报修情况较多，经常发生业主投诉房屋维修不及时，过了质保期开发建设单位拒绝维修等现象。为此，我们可借鉴海宁市做法，制定出台住宅物业保修金管理办法，明确住宅物业保修金的交纳、使用、退还、管理和监督，确保居民住宅在质量保修期内的维修问题得到及时解决。

（三）多措并举提高物业管理水平。要加大宣传，树立“小物业大民生”理念，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主支持物业管理工作的自觉性。要严把物业公司审批关，对新建小区，严格限制自建自管，鼓励开发商通过市场公开选聘物业公司，防止自建自管问题发生。强化物业公司监管，督促其提升物业服务质量和水平。鼓励物业公司提供“菜单式服务”，由业主自主选择“服务套餐”并按标准交纳物业费。建立小区物业红黑榜，构建和谐的物业业主关系。完善物业服务企业信用考核机制，注重考核结果运用，激励物业公司不断提高服务质量和水平。

（四）充分发挥业主委员会作用。注重业主委员会的建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位离退休人员参加业主委员会。探索在小区建立物业党支部或党小组，设立楼道长，发挥党建引领作用。加强业主委员会成员培训，提高政治素质和业务能力。进一步理顺居委会、业主委员会、物业公司三者关系，加强协调沟通，不断提高物业公司管理能力和水平，提升群众对物业管理工作的满意度。

（五）集中解决突出问题。加大对老旧小区道路、绿化、管道管线、停车位、路灯等基础设施改造提升力度，并通过新建、租赁、购买等方式解决住宅小区综合服务用房不足或缺失问题。加强对新审批住宅小区规划建设的审查把关，防止老旧小区存在的问题在新批建小区重复出现。加强对服务内容、收费标准、费用支出等环节的监管，严格处罚，及时纠正乱收费行为。

（六）构建和谐小区。开展文化、体育等活动，促进业主间、业主与物业之间的沟通。利用宣传栏、公示栏等，及时宣传物管政策，公开经费使用。建立健全小区物业矛盾纠纷调解机制，鼓励专业律师参与矛盾纠纷的司法调解。建立对话机制，定期举行业主委员会座谈会，改进工作，增进共识。

主办：住建局

会办：自然资源和规划局、城管执法局、生态环境分局、市场监管局、司法局、公安局,天长街道办事处